Đất hỗn hợp là gì? Đất hỗn hợp có thể mua, bán hay xây dựng không?

Trong những năm gần đây, đặc biệt tại khu vực đô thị có những ô phố được quy hoạch đất hỗn hợp. Vậy việc quy hoạch đất hỗn hợp có ảnh hưởng như thế nào đến việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc xin giấy phép xây dựng được tiến hành như thế nào đang là mối quan tâm của nhiều người.

Trước hết, đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Trong đó có đất ở kết hơp với kinh doanh dịch vụ hoặc đất ở kết hợp với sản xuất...

Như vậy, đất hỗn hợp hay đất quy hoạch xây dựng mới là việc định hướng trước điểm dân cư, tổ chức không gian đô thị, không gian quy hoạch vùng, hạ tầng giao thông, không gian phát triển hạ tầng kỹ thuật.

Vậy Quy hoạch đất hỗn hợp là gì?

Theo quy định tại QCXDVN-01-2008-BXD-quy-hoach-xay-dung về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành:

Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp là công trình (quỹ đất) sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, và/hoặc kết hợp sản xuất…).

Theo đó, quy hoạch (quy hoạch hỗn hợp hay quy hoạch xây dựng mới) là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội .

Mục đích của việc quy hoạch đất nhằm tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân; đồng thời đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng; đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, và xác định chức năng xây dựng trong mỗi khu đất đó.

Tại sao không cấp phép xây dựng trên đất hỗn hợp?

Trong thời gian qua, đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh, thực trạng đất nằm trong khu vực quy hoạch đất hỗn hợp xin phép xây dựng không được giải quyết, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp.

Đối với đất sử dụng hỗn hợp trong đó không có chức năng ở thì không được cấp phép xây dựng nhà ở, đặc biệt không được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và tách thửa.

Những khu vực "dính" quy hoạch đất hỗn hợp đã gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho người dân và doanh nghiệp trong cấp phép xây dựng và chuyển mục đích sử dụng đất. Khi đó, công trình xây dựng trên đất vẫn chỉ được cấp phép tạm, cho phép tồn tại. Song không được giải quyết thủ tục hoàn công.

Theo đó, cuối năm 2018 UBND TP.HCM đã đồng ý đề xuất của Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch - Kiến trúc về việc phân loại tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân, doanh nghiệp có đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp theo 2 tiêu chí như sau:

- Những khu vực chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp với chức năng chính là xây dựng nhà ở chung cư kết hợp với đất thương mại dịch vụ và văn phòng không có công viên cây xanh, công trình công cộng. Hiện trạng khu vực có nhiều công trình nhà ở, đất ở gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp thì được cấp giấy phép xây dựng chính thức.

- Những khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp với chức năng chính là công trình thương mại - dịch vụ - văn phòng trong đó không có nhà ở. Những khu vực chỉ có nhà xưởng, cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời không gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp thì được cấp phép giấy phép xây dựng tạm với điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Những khu vực quy hoạch đất dân cư xây dựng mới hoặc những lại đất ở khác, trong đó có đất ở nhà vườn, đất ở hạ tầng, đất ở cao tầng thì được cấp phép xây dựng đầy đủ.

Đất quy hoạch hỗn hợp có được mua bán, chuyển nhượng không?

Đã có rất nhiều người sau khi mua đất mới biết đất đó có quy hoạch đất hỗn hợp. Bắt đầu lo lắng không biết rằng đất hỗn hợp có chuyển nhượng, mua bản được hay không?

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 49 Luật Đất Đai năm 2013, nếu đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ cấp huyện trở lên thì người sử dụng được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo đúng quy định của Pháp luật. Đó là được chuyển nhượng thừa kế... Trường hợp đã có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đến các cơ quan chức năng. Thì người sử dụng đất phải tiến hành đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy vẫn được tiếp tục hưởng các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng nhà ở mới, công trình, hoặc trong xây lâu năm trên đất... Bên cạnh đó, đất quy hoạch hỗn hợp nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ vẫn được bồi thường khi bị thu hồi đất.

Phải làm gì khi mua phải đất quy hoạch hỗn hợp?

Thật ra cho đến nay, quy hoạch đất hỗn hợp vẫn còn gây ra nhiều khó khăn cho người dân. Nhất là việc xây dựng vẫn chưa được chính thức cấp phép mà chỉ được xem là công trình xây dựng tạm. Sau khi hoàn tất xây dựng, nếu có thu hồi thì vẫn không được hoàn công. Và công tác quy hoạch đất còn chưa có hướng xử lý thỏa đáng cho người dân trong những khu vực đất quy hoạch hỗn hợp. Cho nên khi có dự định mua đất để xây nhà ở trong nội thành thì nên xem xét quy hoạch của phần đất này. Xem có thuộc diện nào để có kế hoạch mua và sử dụng cho thích hợp.

Tiến An Broker tổng hợp.